O Prazo de Tolerância e Onde Ele Termina
Os contratos de compra na planta normalmente preveem um prazo de tolerância de até cento e oitenta dias além da data prometida, e essa cláusula, quando clara e expressa, é aceita pelos tribunais como válida, uma margem para os imprevistos naturais de uma obra. Dentro dela, em regra, não há inadimplemento da construtora.
O que não se aceita é o que vem depois: esgotada a tolerância, o atraso é descumprimento contratual puro, e justificativas genéricas como chuvas, aquecimento do mercado, falta de mão de obra ou entraves administrativos não socorrem a construtora, porque são riscos da atividade dela, já embutidos, inclusive, na própria tolerância. Também merecem atenção as manobras de entrega fictícia, como o habite-se obtido com o imóvel ainda inacabado ou a convocação para vistoria de unidade sem condições reais de uso: entrega, para o comprador, é a chave na mão de um imóvel em condições de morar.
O Que o Comprador Pode Exigir Pelo Atraso
A partir do fim da tolerância, cada mês de espera tem consequência. A mais consolidada é a indenização pelo uso que o comprador não pôde fazer do imóvel, frequentemente calculada como um percentual do valor do bem por mês de atraso, uma espécie de aluguel devido pela construtora, seja porque o comprador seguiu pagando aluguel de outro imóvel, seja porque deixou de usar ou de alugar o que comprou. Se o contrato prevê multa para o atraso da construtora, ela também é exigível, e contratos que punem só o atraso do consumidor, e não o da empresa, podem ter esse desequilíbrio corrigido judicialmente.
Há ainda a correção de distorções típicas do período de atraso, como encargos que só se justificariam após a entrega, e a reparação de danos morais quando o atraso ultrapassa o aborrecimento e atinge a vida do comprador de forma relevante: casamento adiado, filho que nasceu sem o lar planejado, mudanças desfeitas, anos de espera. Os tribunais avaliam caso a caso, e a documentação dos prejuízos é o que dá tamanho à reparação.
Continuar ou Desfazer o Negócio: A Escolha é do Comprador
Diante do atraso relevante, o comprador tem uma escolha que é dele, não da construtora: manter o contrato e exigir a entrega com as indenizações pelo período de espera, ou desfazer o negócio por culpa da empresa. Na resolução por atraso, a orientação consolidada é a devolução integral dos valores pagos, corrigidos, sem as retenções que a construtora aplicaria se a desistência fosse imotivada, além das perdas comprovadas.
A decisão entre esperar e sair envolve variáveis que merecem análise fria: o estágio real da obra, a saúde financeira da construtora, a valorização ou desvalorização do imóvel desde a compra e os planos da família. Sair de um imóvel que valorizou pode ser mau negócio mesmo com devolução integral; insistir em obra parada de empresa em dificuldade pode ser pior ainda. É uma escolha jurídica e patrimonial ao mesmo tempo, e fazê-la com assessoria evita trocar um problema por outro.
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