O Tamanho Real do Compromisso
O fiador responde, em regra, por tudo o que o contrato de locação gerar: aluguéis atrasados, encargos como condomínio e tributos quando previstos, multas, juros, custos de reparação de danos ao imóvel e despesas do processo. E responde com o próprio patrimônio, incluindo, pela exceção legal aplicável à fiança locatícia, o imóvel residencial que em qualquer outra dívida estaria protegido como bem de família, entendimento consolidado nos tribunais.
Dois agravantes costumam surpreender. Primeiro, a renúncia ao benefício de ordem, presente na esmagadora maioria dos contratos: com ela, o credor pode cobrar o fiador diretamente, sem antes esgotar o patrimônio do inquilino. Segundo, a extensão temporal: muitos contratos preveem que a fiança perdura até a efetiva devolução das chaves, o que significa responder também pelo período em que a locação seguiu por prazo indeterminado, anos além do contrato original, se o fiador não tomar a iniciativa de sair.
As Portas de Saída da Fiança
A principal via de desligamento é a exoneração na locação por prazo indeterminado: o fiador pode notificar o locador comunicando que não deseja mais garantir o contrato, permanecendo responsável ainda por um período legal após a notificação, e livre dali em diante. É um direito do fiador, que não depende de concordância do locador nem do inquilino, e a notificação formal, com prova de recebimento, é o que marca a contagem.
Outras situações também encerram ou limitam a fiança: o fim do contrato com a devolução das chaves e a quitação dos débitos, a substituição da garantia negociada entre as partes, como caução ou seguro-fiança no lugar do fiador, e eventos que alteram substancialmente o contrato sem anuência do fiador, como prorrogações e repactuações relevantes das quais ele não participou, que podem liberá-lo conforme o caso. Morte do fiador, por sua vez, limita a responsabilidade dos herdeiros às obrigações já vencidas até então, dentro das forças da herança.
Fui Cobrado Como Fiador: O Que Fazer
Recebida a cobrança ou a citação em ação de despejo cumulada com cobrança, o fiador tem defesas próprias a examinar: a validade e a vigência da fiança no período cobrado, a existência de exoneração já comunicada, alterações contratuais feitas sem a sua participação, valores lançados indevidamente, como danos não comprovados ao imóvel, e a conferência de cada parcela da conta, que frequentemente vem inflada. Pagar sem analisar é erro; ignorar a cobrança e deixar correr à revelia é erro maior, porque a penhora chega rápido.
E quem paga a dívida do inquilino não fica no prejuízo por definição: o fiador tem direito de regresso, podendo cobrar do afiançado tudo o que desembolsou, com os acréscimos legais. Na prática, esse ressarcimento exige a mesma disciplina de provas de qualquer cobrança, recibos, planilha do que foi pago e, muitas vezes, ação judicial. É mais um motivo para o fiador tratar a fiança como assunto jurídico desde a primeira notificação, e não como constrangimento de família a resolver no silêncio.
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