O Que Protege o Ponto Comercial
O fundamento por trás da proteção legal é o reconhecimento de que o ponto comercial tem valor econômico próprio, construído pelo esforço do empresário ao longo do tempo, e que a simples vontade do proprietário do imóvel não pode aniquilar esse valor de forma arbitrária. Por isso, cumpridos determinados requisitos, o locatário tem o direito de exigir judicialmente a renovação do contrato, ainda que o locador não queira renovar, desde que a recusa não se apoie em uma das hipóteses legítimas previstas em lei.
Esse direito não é automático nem incondicional: ele depende do preenchimento de requisitos específicos relacionados ao tipo e ao tempo do contrato, ao ramo de atividade exercido e à regularidade do locatário, e o momento de buscá-lo tem prazo determinado, o que torna essencial identificar com antecedência quando o contrato está perto de vencer e agir dentro da janela correta.
Os Requisitos Para Ter Direito à Renovação
Em linhas gerais, a lei exige que o contrato de locação seja por escrito e por prazo determinado, que o prazo mínimo do contrato, ou a soma de contratos sucessivos ininterruptos, atinja um período mínimo estabelecido em lei, e que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade no imóvel por um tempo mínimo contínuo. Cumpridos esses requisitos, a ação renovatória deve ser proposta dentro de um prazo específico antes do término do contrato vigente, sob pena de perder o direito de exigir a renovação por essa via.
A renovação pode ser negada pelo locador em hipóteses legítimas, como a necessidade do próprio uso do imóvel pelo proprietário, reforma substancial determinada pelo poder público, ou proposta melhor de terceiro que o locatário não iguale. Mesmo nesses casos, porém, a lei impõe restrições, como impedir que o locador utilize o imóvel para o mesmo ramo de atividade do locatário logo após a retomada, o que, se descumprido, gera direito à indenização.
Se a Renovação for Negada Sem Motivo Legítimo
Quando o locador se recusa a renovar sem apresentar uma das hipóteses legalmente previstas, ou quando invoca uma delas de forma fraudulenta, o locatário tem à sua disposição a ação renovatória, ajuizada dentro do prazo legal, para que o juiz determine a continuidade da locação nas condições apropriadas, inclusive com eventual ajuste do valor do aluguel para o patamar de mercado, discutido dentro do próprio processo.
Se a retomada do imóvel se der de forma indevida, como a alegação falsa de uso próprio seguida da instalação de outro comércio do mesmo ramo no local, o locatário tem direito a indenização pelos prejuízos sofridos, incluindo a perda do fundo de comércio construído naquele ponto. Por isso, o momento de agir não é apenas quando a recusa acontece: é também na estruturação do próprio contrato, com cláusulas claras, e no acompanhamento atento dos prazos de vencimento, para que o direito à renovação não seja perdido por simples falta de prazo.
Fale Agora com um Advogado
Se o locador do seu ponto comercial está se recusando a renovar o contrato, ou se o prazo do seu contrato está se aproximando do fim e você quer garantir a continuidade do seu negócio no local, um advogado pode avaliar os requisitos e conduzir a ação renovatória dentro do prazo. Clique no botão abaixo e fale agora com um advogado empresarial.