O Que Pode e o Que Não Pode Ser Feito Sem Autorização
Dentro da própria unidade, o morador tem liberdade considerável para reformas internas que não afetem a estrutura do prédio nem as áreas comuns: trocar piso, revestimento, layout interno de cômodos não estruturais e instalações elétricas e hidráulicas internas, respeitados os horários e regras de obra da convenção, costumam ser atos que dispensam autorização prévia formal, embora seja sempre recomendável comunicar a administração.
Já intervenções em paredes estruturais, mudanças que alterem a fachada visível externamente, fechamento de varandas fora do padrão aprovado para o edifício, alterações em prumadas hidráulicas e elétricas compartilhadas, e qualquer obra que invada ou utilize área comum, mesmo que temporariamente, dependem de autorização expressa, seja da assembleia de condôminos, seja de aprovação técnica e, dependendo do caso, de licença junto à prefeitura. A convenção de condomínio costuma detalhar essas exigências, e o desconhecimento delas não afasta a responsabilidade de quem realiza a obra irregular.
Os Riscos Reais das Obras Irregulares
O risco mais grave é estrutural: a remoção ou alteração de elementos que sustentam o edifício, mesmo que pareçam simples paredes internas, pode comprometer a segurança de toda a construção, gerando rachaduras, infiltrações e, em casos extremos, risco de colapso parcial. Alterações em tubulações compartilhadas podem causar vazamentos que atingem unidades vizinhas, e mudanças na fachada descaracterizam o padrão estético aprovado do prédio, afetando inclusive o valor de mercado de todas as unidades.
Há também o risco jurídico para quem realiza a obra: reformas irregulares podem gerar multa por descumprimento da convenção, obrigação de desfazer o que foi construído irregularmente e retornar a unidade ao estado anterior, e responsabilização por danos causados a vizinhos ou às áreas comuns em decorrência da obra. Quando a obra envolve alteração de fachada ou de estrutura sem licença municipal, ainda pode haver problemas com o próprio órgão público, incluindo embargo da obra e multas administrativas.
Como Agir Diante de uma Obra Irregular
O primeiro passo é notificar formalmente a administração do condomínio sobre a obra irregular observada, com fotos e descrição do que está sendo feito, para que o síndico exija a paralisação e a regularização ou o desfazimento da intervenção, conforme previsto na convenção. O condomínio tem o dever de fiscalizar e agir diante de obras que coloquem em risco a segurança do edifício ou violem as regras internas, e a omissão do síndico nesse dever pode gerar responsabilidade do próprio condomínio pelos danos que a obra vier a causar.
Se a administração não agir com a urgência necessária, ou se os danos já estiverem ocorrendo, moradores afetados podem buscar diretamente a Justiça, com pedido de paralisação imediata da obra, laudo técnico de engenharia que ateste os riscos estruturais, e indenização pelos danos já causados a unidades vizinhas ou às áreas comuns. Em situações de risco iminente à segurança estrutural, medidas de urgência podem determinar a suspensão imediata da obra até que a situação seja regularizada tecnicamente.
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